纾困境，解难题，建未来丨蓝绿双城举行投资发展中心2023年冬季集训
2023年杭州的第一场雪，来得有些着急。而与这风雪交织的是思想的交汇、经验的融合、路径的显现、方法的出道，以及蓝绿双城热气腾腾的会议室。
为领会好、落实好中央经济工作会议精神，进一步厘清中国房地产行业发展脉络，丰富新发展模式，落实纾困变量、解题存量、发展增量的方法和路径，12月18日-19日，蓝绿双城举行投资发展中心2023年冬季集训，公司经营班子、投资发展中心全体、相关中心负责人全程参加。
以进促稳 理清行业发展脉络
房地产业，是国民经济的支柱产业，也是关系国计民生的重要产业。
自1998年以来，借鉴“香港模式”，由房企自行筹集资金、自行对应地块、自行全过程开发管理的重资产模式，成为当时的市场主导模式。
而继2008年“四万亿”投放，2009年房价快速跃升，2010年2月出台“史上最严厉的宏观调控”以来，契合了当时大批实业资本进入房地产市场而缺乏品牌和专业团队的窘境，“依靠品牌输出和管理输出、不推高负债率而获取项目”的轻资产代建模式开始规模化推出，经历十余年的发展成为各家房企竞相争抢的市场。
2014年随着“棚改”政策的出台，促进了2015年-2019年的行业发展。
2020年8月“三道红线”出台，使2020年成为中国房地产“上半场”的分水岭。
2021年6月以恒大暴雷为标志，行业进入过渡期。
当前，中国城镇化率已经达到65%，城市人均居住面积已经超过42㎡，普通房产品已经过剩；大部分民营房企已经丧失投资能力，所有房企几乎全部进入代建领域；投资与开发加速分离；市场端承压已经传递到土地端过剩；一些房企暴雷后自救。
房地产市场已经发生根本性变化，由“保障房”（配租、配售）、“商品房”（刚需和首改、终极改善）组成的住房体系正在重构，呈现存量、变量、增量并存的局面，重资产高负债模式难以为继，委托代理制的代建模式陷入“红海”，平等互利型的“共建”新发展模式已经确立引领地位。
先立后破 丰富新发展模式
遵循“先立后破”的原理，以曹舟南董事长为主的管理团队，一直倾心研究中国房地产行业的发展脉络，借鉴国际行业发展规律，并根据行业的发展趋势适时创新商业模式，变革业务模式、经营模式和发展模式，引领了四次创业和创新。
第一次，2010年率先探索轻资产“代建”模式，孵化出两家轻资产知名企业。
第二次，2018年11月1日创建蓝绿双城，2019年5月首创“共建”商业模式。
第三次，2021年3月发现并进入变量市场，落地“变量共建”。
第四次，2023年11月重建蓝绿双城体系，同步、系统展开“城投共建”、“资本共建”、“变量共建”等业务模式，促进精细化运营。
蓝绿双城首创的“共建”新发展模式，谨守“专业服务商”定位，依托市场化法则与核心竞争力，“轻重结合，以轻为主，以重促轻”，笃定“以营销为龙头 以场景为导向”的经营原则，凝聚品牌价值、市场口碑、十大专业能力、事业合伙人机制、生活场景设计和营造体系、创新产品谱系等核心优势，提供存量增值、变量纾困、增量发展的系统性解决方案，精准匹配投资供应端和市场需求端，平衡政府、资本、产业、供方、同行、客户六方权益，提升产品品质、服务品质、城市建设品质，重构价值链，打造专业共同体、价值共同体、命运共同体，构建新的事业生态，创造新的价值。
纾困境 解难题 建未来
商业模式的核心，在于解决问题，创造价值。蓝绿双城目前已经在变量共建、城投共建、资本共建等业务领域全面打开局面。
纾解变量的困境。面对高度复杂的变量市场，蓝绿双城“商业化重整+纾困基金导入+品牌置换+管理置换+操盘开发”的组合方案已经得到市场验证，成功重整杭州湖印宸山、温州云起春晖、温州蓝铂湾、南京璀璨云著、广州悦峰、广州晓风云著、昆明云麓湾、南充天空之城等30余个典型项目，把变量的不确定性转变为高品质交付、市场去化热点，并保障投资安全、资金安全、退出安全。蓝绿双城也希望“变量共建”的模式和方案，可以帮助更多的此类项目和企业，更好地完成品质交付的目标任务。
解决城投的难题。因市场端承压导致土地端过剩，地方城投面临土地市场化出让和托底式开发等经营难题，同时也需要实现从功能性平台转型经营性平台。为此，蓝绿双城与地方城投创新“城投共建”模式，以“轻重结合”的方式，综合运用各类政策，帮助地方政府、地方城投通过市场化开发，共同把控市场和风险，共同享受项目共建服务收益，实现土地市场持续有效流动，联动城市建设、城市运维、城市服务，提升产品品质、服务品质和城市建设品质，同时助力地方城投从功能性平台向经营性平台转型。当前蓝绿双城“城投共建”模式已经在浙江省四地市落地，在共同富裕先行示范区的浙江省试点的同时，将进一步面向长三角、大湾区等区域核心城市展开。
引领发展的未来。“资本共建”是终极发展模式。在城镇化率超过65%后，房地产业依然是关系国计民生的支柱产业。按照“资本共建”模式，蓝绿双城与银行、基金、信托、AMC等金融机构或资本投资人深度合作，为投资人提供系统性发展方案，进而保障投资安全、退出安全、收益安全，同时建立多基金集群的城市发展复合基金模式，促进金融与房地产业持续健康发展。当前正以蓝绿恒睿为试点深入探索和展开。
为匹配房地产行业下半场的发展趋势，落实“共建”模式特别是“变量共建”“城投共建”“资本共建”的创新要求，自2023年11月1日以来蓝绿双城启动管理体系重建，推动架构、分工、制度、标准、流程和指标、预算、薪酬、激励体系重构，以此“让创造价值的员工获得迅捷的发展”，“让蓝绿双城具备可持续发展能力”，这是公司存在的意义。
本次冬季集训，是一次全新的梳理，也是一次崭新的启动。
