蓝绿双城董事长曹舟南：共建”新模式有大市场

文|《证券日报》记者：王丽新 陈潇

  近期，“构建新发展模式”“提供好服务，建设好房子”屡被政策面提及，已被业内视为破解房地产发展难题的治本之策。

  “在新的供求关系下，新发展模式要解决两个核心问题，即跑通商业模式和盈利模式。”近日，蓝绿双城董事长曹舟南向《证券日报》记者直言，从蓝绿双城的探索实践来看，“共建”好房子有大市场，将成为新型城镇化阶段的新路子。

“共建”新在哪里？

  言及“共建”，离不开代建。通常而言，代建是指通过第三方机构或专业团队，对房地产项目进行全程或阶段性管理与服务的行为，商业模式本质是轻资产运营，代建方收取代建及管理费。目前，代建行业内有绿城管理和中原建业两大上市公司，但布局相关业务的房地产企业已达数十家。

  2018年，曹舟南二次创业成立蓝绿双城后，升级代建模式，提出“共建”新模式。此后的6年间，蓝绿双城在盘活“纾困项目”、唤醒城投公司托底拿地的“沉睡”地块、促进增量优化等方面跑通盈利模式。

  在曹舟南看来，“共建”有望成为未来房地产行业新发展模式的主流商业模式之一。

  那么，“共建”新在哪里？曹舟南向《证券日报》记者表示，不同于以往模式，“共建”是以地方国企为主体，引入头部民企（共建企业主体），合资设立项目投资公司和共建操盘公司，融合国企的投融资能力与民企的专业和服务能力，结合重资产投资与轻资产操盘为房地产发展新模式探路。

  “本质是双方入股、轻重结合，双方既能分享收益又能严控投资风险，保持商业模式市场化持续运行。”曹舟南说，在项目投资公司层面，地方国资平台绝对控股，蓝绿双城会依据当地市场测算项目的收益率指标决定投资比例。在共建操盘公司层面，国企参股，蓝绿双城控股，双方共同把握市场，共同承担风险，并按持股比例共享共建管理费收益。

  蓝绿双城今年上半年实现合同销售额108亿元，位列行业第三。“我们不会刻意追求速度和规模，每年适度增加几个项目，保持一定规模的有质量增长就好。”曹舟南表示，在发展中，更关注的是“好房子”创新、安全和销售去化。

盘活区域市场

  市场竞争的核心仍是楼盘的新产品、高品质和匹配需求，有市场、客户喜欢的好房子，才能达到预期的销售和经营成效，才能保证同城多项目持续经营，让“共建”模式更好更快且更有力地帮到更多的区域市场。

  易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，“共建”模式本质在于轻重结合，让地方国资平台与共建企业联合盘活市场，且需将盘活范围从一个项目扩大到几个项目甚至一个区域乃至一个城市的市场，才能让“共建”晋升为“新发展模式”主力军。在这期间，研究各地今年以来颁布的新规范，建“好房子”是突围的钥匙。

  以市场需求作为“晴雨表”来锁定项目去化率，是蓝绿双城有望凭借“共建”模式以点带面盘活区域市场的关键。在曹舟南看来，房地产下半场将进入内生型市场，随着城乡融合加快，本地客户买房占比将逐步提升。

  在这一市场研判基础上，蓝绿双城筛选项目有三大原则。一是配合当地拆迁计划选投项目，比如签约被纳入购房者可以拿着拆迁房票去选购的商品房，提前锁定一部分确实需要“好房子”的客群；二是以市场需求连通城市规划、土地供应计划，优先选投当地好地块；三是项目公司要坚持建“好房子”，如高层楼盘得房率超过100%，净高超过3米等。

  “未来产品定位是根本，像造汽车一样造好房子，是当前‘共建’模式实现差异化竞争的关键，也是行业构建可持续新发展模式的着力点。”严跃进表示，现在行业处于弱周期阶段，但每年仍有10万亿元体量的增量开发规模，“共建”有大机会。