构建“蓝绿好房子”的价值体系

  近年来，随着房地产整体进入“下半场”，行业的全新时代已经来临。如何解读民众新期待，响应“好房子”新需求，是蓝绿双城始终保持积极思考、勇于面向未来的使命担当。

  回归制造业、营造“好房子”——既是政府与全社会对行业的要求，也是蓝绿双城围绕自身能力端打造、投入大量精力开展工作的路线图。以新需求为导向，以好房子为抓手，蓝绿双城展开了全新的产品和服务体系创新研究，并结合每个地区的落地实际，在各项目开展全面的探索与实践。围绕“共建”模式特别是“城市共建”形成的同城多项目局面，“好房子”这个主题全方位发力：着力在增进民生福祉、创造高品质生活；着力在推动绿色发展、促进人与社会、自然和谐共生；着力在保障质量安全、提供高品质建筑产品……

  2024年中，蓝绿双城在《生活场景营造手册》和各项目实践的基础上，总结完成了《“蓝绿好房子”推荐标准》、《城市共建ž产品手册》等一系列成果。同时，蓝绿双城在各主要重点区域的一批“好房子”项目也正揭开面纱，崭露头角。“蓝绿好房子”从项目的具体实践中归纳提取而来，从整体体系搭建开始，重点关注居住空间、社会生活、营造品质等三大产品着力点，再深入探讨到具体经营维度。每一层面都有具体的案例证引，使探索既有理论层面的总结，也有实操层面的具体导则。

一、“蓝绿好房子”的框架体系

  好房子的研究目的有三个不同层级：首先在投拓层面，有助于投资研发团队深入到每个城市的市场需求，协助城市管理者围绕多样性住房需求，系统研究当下政策走向，为待开发土地给予政策赋能，挖掘城市经营的多种可能性。继而进入到开发层面，则可以有效地研究市场需求、客户需求，以面向未来营销为龙头，为产品提供精准的价值定位，并提供相应的成本测算依据，提纯价值和亮点，避免偏差与漏项。最终，在发展层面，做到实时把握行业发展方向，保持领先的产品力，积累优质的设计、施工、设备供方，应用新科技、绿色、环保、节能等，建立起更加系统化的企业产品与服务标准。

  在搭建“蓝绿好房子”的产品逻辑时，以住建部对好房子的原则标准为统领，建立“原则——内涵——路径——实践”的整体框架体系：在住建部“绿色、低碳、智能、安全”四原则的基础上增加“友善”原则，并进行精读和落地，以蓝绿双城企业精神中“绿，代表品质、理想和生命；蓝，代表科技、智慧和未来”为内容，通过“高品质、新科技、好服务”三个界面的内涵解读，形成可以实际践行的规划、设计、营造、运维、服务等五层全周期管理体系。在蓝绿双城通过“城市共建”实施的商品房、保障房等两大类型产品中，好房子体系通过各类生活场景营造一一得到具体体现。

  好房子应该是老百姓叫好又叫座的。“蓝绿好房子”的智造全流程，则是以营销为龙头，从市场定位、客户定位、产品定位开始紧扣需求，并通过产品营造和服务加载，最终以产品输出和好房子广受欢迎等方式，在空间实体、数字生活与口碑美誉等多个维度创造价值。

二、“蓝绿好房子”的三个着力点

  具体而言，“蓝绿好房子”有三个重要着力点：在居住空间上，给与更多获得感；在社区生活上，打造高品质配套；在工程营造上，不断优化基础品质，应用更多科技与智能化。

  在居住空间方面，蓝绿双城着力精研各地新规范的落地执行，积极探索优化户内空间尺度、生活内容、功能性能，在使用面积、层高、结构可变性等方面形成三大提升维度，为住户创造更高品质的生活体验。其中，重点关注各个地区的规划条件中关于公共职能建筑空间（各类配套用房、设备用房、公共服务用房等）的容积率计算规则、建筑面积计算中关于普通阳台、通高空间、生态花园阳台、架空层、景观风雨连廊等的新型规定，以及规划政策和条件中给予的多项支持。对既有政策和新规探索展开对比研究，引导相关城市积极释放支持好房子的政策导则，形成社会共识，为业主创造更多的优质生活体验，提升户内各项活动的舒适性。通过好房子的系统设计研究，“蓝绿好房子”在高层、洋房、叠墅、合院等全品类系列中的空间使用、得房率上都有跨越级的提升。

  同时，更多的空间可能性、可变性也向产品本身提出了更高的挑战：设计与营造的不同专业之间必须打破原有的工作界面与传统工作模式，探索全专业同步设计的可能性。建筑与室内精装、设施设备、景观等各个专业的交圈互动，使“好房子”的品质向更深维度、更广的跨度延伸。这些探索在蓝绿双城一些重点城市的项目中均得到了具体落地，并已取得项目首开销售去化超9成的市场业绩和积极良好的客户反馈。

  在社区生活方面，蓝绿双城精心研发四大“品质配套”的构成体系，分别为泛会所体系、景观体系、架空层体系和商业街体系。这些体系涵盖了公共大堂、休闲娱乐、会客物业、茶饮餐食、运动健身、童趣游乐、老年颐养、共享社交、城市街角、口袋公园、生活配套、社区服务等系列生活相关场景空间——彼此之间并非物理界面的分界，更是在各层面完全交织融合在一起，共同组织成具有丰富细节颗粒度的场景盛宴。上半年陆续开放样板区的江山宸庐、和栖云境、东方云境、云起麓鸣等项目中，多场景、全方位的样板体验区不仅是物理空间的艺术载体，更成为展开对未来生活精彩想象的“精神空间”。一些样板区的公共空间已经成为市民使用、停留的生活“网红打卡地”，充分展示出好房子的积极社会效应。

  在工程营造方面，蓝绿双城通过包含6项工艺工法、17项操作指引、36项管控标准建立标准制度，同时深入进行项目全景管理与策划，将里程碑和一二级节点逐项精细管理，通过实测实量、安全文明、防渗漏、质量风险控制与文件管理等方面进行全维管控。同时通过40余项场景体验，进行有序的品质开放，以提升客户体验感。好房子在绿色、低碳、智能化等方面的应用更加广泛，包含园区数字场景和全屋数字场景等不同层面的多维数字智能化应用，“设备互联、数据归一”，基于智慧园区物联平台驾驶舱，统一运营、智能决策。

三、“蓝绿好房子”的两个经营关注点

  好房子在各个层面均有较大提升，也因为其突破原有常规而必须在经营维度同步给予高度关注。

  在成本维度，“蓝绿好房子”总结了在园区风雨连廊、灰空间、架空层等公共活动空间的增加、户内层高增加、阳台露台增加及户内挑空增加，以及入口大堂、景观动线、地下车库坡道、车道品质提升、单元入口与地下单元入口光厅效果品质提升等各个方面带来的成本影响，并将增加值进行具体的量化分析，为项目前期决策与定位提供基本依据。同时进一步加强战略集采体系，坦诚与公开招投标体系作逐项对比，凸显综合性价比优势和品质保障。

  在营销维度，结合“同城多项目”的操盘特征（如苍南县共建项目已经达到10个，涵盖保障房、商品房两大类，总建筑面积超过110万平方米），从整个城市市场和多样性需求的角度，统筹考虑和专项梳理系列共建项目的好房子价值点、提升点，做好每一个共建项目的使用说明书，持续呈现实景生活样板，充分表达价值体系和品质保障，也需要关注使用中的风险提示和服务要求，统筹做好交付前后的维护保养和客户服务。

  “蓝绿好房子”的探索已经取得许多重要的成果。这些成果来自于实践，也将会成功地指导进一步的实践。正如蓝绿双城曹舟南董事长反复告诫的那样，房地产行业已经是一项耐心行业，“城市共建”是一项耐心事业，需要“抬头看天，低头耕田”的精神，注重内在能力的建设，打造能力型公司。好房子研究形成的正向反馈与自我迭代，将探索与实践不断推向深入和精进。