随着中国开始进入美好生活新时代，更加注重追求有质量增长、高质量发展。满足美好生活需求成为经济、社会发展的主要驱动，也促进消费升级。为此，国家大力培育经济新动能，加快战略新兴产业发展。互联网、物联网、新经济、新产业成为促进经济发展的主导领域，特别是基于大数据、区块链、物联网、人工智能等的万物互联，已经在深刻地改变和引领经济、社会发展。

而全国城镇化率接近60%，主要城市建设框架基本完成，城乡一体化进程加快，城镇化转向新的阶段，城市存量有机更新和运营服务逐步成为重心。曹舟南认为，中国房地产行业已经进入下半场。

面对“高地价博取高房价”的投资逻辑，专业门槛较低、质量通病普遍存在、销售服务短视、园区服务不配套、物业服务不到位这些上半场存留的主要问题和痛点，将在下半场予以集中攻克，并转化为行业发展的核心价值。

按照曹舟南的理解，房地产业，从专业开发角度而言，就是制造业，生产的是房产品，保障的是居住和生活。这是下半场的特征之一。

特征二是房地产限制性调控政策成为常态，中央已经明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，并专注于长效管理机制建设。

特征三是核心城市建设用地新增指标稀缺，新增用地多用于新产业、新经济和城市新框架的基础建设以及教育、医疗、和康养等功能性综合用途。

特征四是城市增量开发增速趋缓，城市存量有机更新有效释放，像浙江省政府主推的“未来社区”，上海市政府推出的“智慧城市”，成都市政府推介的“公园城市”等建设和运营成为重点。

特征五是新经济、新产业的整合与导入成为先决条件，以产业为导向、以住宅为配套成为开发的基本原则。

特征六是行业集中度和门槛进一步提高，以高地价博取高房价、高负债高周转经营日渐难以为继，投资与开发相分离的态势进一步加强、加快。

特征七是政府引导基金，特别是国家层面和省市级的城市建设基金、城市发展基金将逐步推出，而承接建设基金、发展基金的C端（开发落地端）专业服务需求突显。

上述七方面的典型特征，将深刻地体现并影响着房地产下半场的运行轨迹。

传统城市学理论和传统的开发实践，侧重于物理空间的规划、设计与营造，认为物理空间是由街区建设模块（城市细胞）和交通体系（正向TOD和逆向TOD）两元素有机构成。而随着以大数据、云计算、物联网、智慧地球等为标志的人类信息技术的突破和应用，数字经济、数字政府和数字公民逐步形成，数字空间已经深刻融入到我们的社会、生活之中。城市空间实质上是由物理空间、数字空间两部分组成，浙江省的“未来社区”实践已经率先论证并勾画了物理空间、数字空间双重开发的作用和价值，是人类城市学上的重大进步。

由此，开发领域必须同时涵括物理空间、数字空间双重开发，实施物理规划、数字规划、经济规划三项规划，具备产品营造能力、基础服务能力、产业整合能力、投资能力四方面能力，这就是曹舟南所理解和推崇的“双开发商”，物理开发商+数字开发商的核心要义。其中，物理开发商，涵盖设计、营造、运营等板块，致力于营造品质匠心的产品；数字开发商，涵盖科技、产业、服务等板块，致力于构建智慧人性的服务，为促进经济发展、实现美好生活提供全新可能。

“双开发商”将以自身的实践，立足于规划和构建“物理空间、数字空间”双重孪生空间，在数字经济领域，围绕“数字化、生态化、科技化”原则和未来邻里、教育、健康等九大场景，打造未来社区创新样板，促进数字经济发展。

在地铁经济/高铁经济领域，实施TOD策划、设计、营造、运营等一体化综合开发，促进城市高效、集约发展，为城市居民提供一站式快捷、科技、低碳、高品质的都市生活方式，同时正在设计一套地铁经济/高铁经济衡量指数，进一步推动地铁经济/高铁经济发展。

在老年养老领域，响应国家老龄事业发展和养老体系建设规划要求，推广创新型居家养老公寓、国际康养中心，保障老年人有尊严、有品质地养老，促进颐养经济发展。

在青年创业领域，贯彻国家“创新创业”双创号召，推出青年创业公寓模式，实现青年人才就业、工作、创业、生活、子女教育等一体化，帮助各地政府吸引青年人才、留住青年人才。

在主题小镇领域，以智能制造、人工智能、教育、体育、医疗、康养、养老、文旅、文创等主题产业落地为先，围绕产业打通金融、生产等前后端，落实住宅、幼儿园、商业街等生活配套，让主题小镇成为“三生协调”、“一二三产融合”的关键点，促进产业经济发展。

在美丽乡村领域，联合现代农业、智慧科技、规划设计、产业运营联盟，打造智慧农业示范中心、新型文旅基地、生态康养基站，改善农村环境，提升农业活力，促进“一二三产融合”，吸引青年人才返乡工作和创业，共同建设美丽乡村新样板。

适应行业下半场和经济、社会发展要求，宋卫平先生和曹舟南先生联合创立了蓝绿双城科技集团。其中，蓝代表的是智慧、科技和未来，对应数字开发商，绿代表的是品质、生态和理想，对应物理开发商。蓝绿双城科技集团在全国第一家推出“双开发商”概念。曹舟南表示，蓝绿双城科技集团将立足公正公平的市场原则，做C端（落地开发端）最强。

蓝绿双城科技集团以“共建α”为发展模式，坚持“爱与分享”的原则，业务权重中轻代建只占到20%，小股操盘占比60%，而重投资会控制在20%以内。

“共建α”模式，一方面优化了取费模式和取费结构，充分体现市场化原则，和基于价值创造的市场对赌、超额分成机制。一方面是创造共赢生态，与战略合作伙伴形成紧密的发展共同体，建立围绕美好生活的产业联盟、创业联盟、商业联盟和服务联盟，创造更为和谐共生的生态环境。对内而言，创新合伙模式，蓝绿双城实行事业合伙人制，事业共担，收益共享，每一位员工都是公司的主人翁、工作的主人公、事业的合伙人。

蓝绿双城的“共建α”模式，传承了宋卫平先生25年价值理念和品质精髓，目前已经落地推出TOD、未来社区、城市有机更新、智慧产城、主题小镇、国际康养中心、高端定制、美丽乡村等创新产品系列。与此同时，在三方面实现了创新变革，一是主动对接金融体系，联合构建发展基金，包括小股操盘基金、投资基金、城市有机更新基金等，作金融的落地开发端；二是依托科技赋能，大幅提升房产品科技含量、智慧内涵和智能水平，以科技、智能、智慧提升项目获取、开发、管理、运营效能，以科技优化公司管控体系、决策系统、工作流程；三是与阿里巴巴、海康威视、中国美院、哈工大、智能云科等头部企业/机构战略合作，构建智慧社区、智慧农业、智能制造、人工智能、教育、医疗、康养、颐养、体育运动、新型文旅等产业生态，以产业引导开发，用产业服务园区。

蓝绿双城“共建α”模式推出6个月以来，已经签约落地了20余个项目，进驻14个重点核心城市，预计到年底累计项目将超过50个，同时储备项目超过500个。并与平安不动产、复星集团、中国铁建，杭州地铁集团，山东铁投集团，浙民投，工、农、中、建四大行，五矿信托，光大金控，浙商银行等开展集团层面战略合作。同时吸引了全国行业优秀人才，以及投资机构、金融机构、产业机构优秀人才加盟。在运营效率上也初步体现了品质、成本、营销的极致化水平，舟山和园项目预计4个月实现销售，济南高铁城项目从5月上旬签约到7月下旬2个月实现产品发布暨写字楼销售签约。

在中国房地产行业的下半场，蓝绿双城的“双开发商”实践或将带给行业新的思路和启示。