宋卫平打了85分的曹舟南重新创业一年：为“自住”需求开创房地产新模式

 原创： 闪风  地产观察

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刚刚过去的11月1日，是以曹舟南为首的老绿城团队创建蓝绿双城一周年的日子。

很多朋友都分不清蓝城、绿城和蓝绿双城之间有什么关系。

蓝绿双城的创始人，原绿城中国行政总裁曹舟南曾经很形象的回答了这个问题：

“宋总(宋卫平)说过，绿城是女儿，蓝城是儿子，蓝绿双城他没说，可能是孙子孙女吧。我理解，这三家公司都是他的，可能会对小点的蓝绿双城更宠

一点、关心一点。未来不排除这三家公司合作的可能，一级土地市场可能性不大，但项目上可能会按照市场的规则一起去做。

老宋在蓝绿双城成立会上笑的真开心

曹舟南财务出身，年轻有为。在入职绿城前，在体制内官至浙江省财政厅副处长。2001年至2009年，出任浙江铁路集团副总经理，其中2004-2009年

还同时是浙江资产管理公司董事长。

2009 年2月，刚满40岁的曹舟南在宋卫平的感召下离开安稳的国企，加入绿城房产，历任执行总经理、执行董事， 2015年6月22日接任寿伯年获任绿城

中国执行董事兼行政总裁。

融资、降低绿城负债，提议创办了绿城代建、经历了和融创的分合事件以及和大股东中交的融合。在绿城将近10年后，去年8月初，曹舟南卸任绿城中国

行政总裁。

当时宋卫平说，曹舟南是个能力很强的人，不能这么轻易放他走。宋卫平对他的欣赏和重用并非毫无来由，他给曹这几年工作的表现打85分。绿城内部

的人知道，老宋对工作要求极为苛刻，不管是对项目还是对人，很少有80分以上的评价，85分的高分足以说明老宋对曹舟南的认可。

据说他们的默契只需“用眼神”即可。

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卸任后曹舟南猎头公司电话不断，据说有家全国性品牌房企甚至开出了5000万年薪+激励的优厚条件。

但早已财务自由的曹舟南经过几个月的思考还是决定重新出发创业，和一些战友继续战斗中国房地产的一线，据说连自己的别墅都抵押了。

2018年11月1日，注册资本金5亿的蓝绿双城成立，我本人也很好奇名字为什么叫“蓝绿双城”，据说这一名字是宋卫平亲自取的，老宋同样是“蓝绿双城”

创始合伙人。

官方的说法是：“蓝”代表智慧科技和未来，对应数字开发，涵盖科技、产业、服务等板块,致力于提供智慧人性的服务；而“绿”代表品质、生态、理想，

对应物理开发，涵盖设计、营造、运营，致力于营造品质匠心的产品。

蓝绿双城的商业模式就是围绕塑造未来社区、TOD2.0、青年创业公寓、新型养老公寓、小微综合体等创新品类，打通营销服务、物业服务、生活服务

三大服务体系，为客户提供更智慧、更温暖、更优质的产品及服务。

有人可能会觉得这个解释很虚，但是我从“蓝绿双城企业文化读本”朴实的语言中，对企业的未来充满了期待。

这个读本是入职员工的第一课，里面很多朴实的语言都体验了企业的理念：比如为民众创造更美好的生活、对土地负责、对团队负责。

对客户负责，要想方设法帮助客户设计、营造、选择最适合的生活、最具性价比的房子。绝大多数的客户买房子可能要倾其一生所有，它可能是一个

中国人最大的消费行为，一辈子最重要的消费行为。我们必须设身处地地替客户着想，营造品质匠心的产品，提供智慧人性的服务。

还详细提炼出“产品即人品”，优秀的产品品质、服务品质、工作品质，是我们工作价值、生命价值、人生价值的载体。

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蓝绿双城的商业模式“共建”，这和曹舟南本人早期一手开创的传统代建模式完全不同。

比如目前市场上的代建主要是除了团队的工资和奖金外，按总销售额的5%—7%不等取管理费，还有的是按照代建方建筑面积一平米额外赠加几百元的

成本作为管理费用。

这样的模式容易出现“干多干少一个样、干好干坏一个样”这样的情况发生。

蓝绿双城的商业模式很有意思，他们提出了“共建”模式，简单说就是通过小股操盘、融资代建、纯代建、合作开发四种类型，以“价值创造、超额分成”为

基本原则，并纳入合作合同条款。

请注意这几个字“利润兜底、售价对赌”。就是双方在接洽后，如果满足对项目的选择要求，一般蓝绿双城会尽量要求占小股希望风险共担。即使合作方

只希望单纯代建，那么也会根据市场情况详细测算后，对最低售价保证、最低利润有一个保证，如果实现不了约定的最低利润，蓝绿双城是要进行赔付的。

另外，即使是纯代建模式，也会以“售价-地价”作为取费基数。因为他们认为原来的代建包含地价的取费基础就不合理。

这对合作方也是一个巨大的保障，但变相的也会给共建方有更大的压力，会让蓝绿双城在项目的选择上会更加谨慎。

财务出身曹舟南曾经说，“学财务的人有一个毛病，偏稳健，不喜欢激进。”从蓝绿双城现在的业绩看，这个共建模式的确非常受欢迎。

仅仅一年时间已经成功签约项目30个正式开工10几个，规划建筑面积超过1000万平方米，可售货值超过800亿元，进驻杭州、深圳、济南、成都、郑州、

宁波等16个重点城市，同时储备项目超过300个。

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当然，现场我收获最大的，还是曹总对他本人创业再出发以及对地产行业的思考感悟，很想分享给大家。

比如关于创业的不易。他说在绿城时候年薪1800万，现在作为蓝城双城创始合作人只给自己的年薪定为100万，车子都已经开了20多万公里了，从来

没有在报销过一次招待费。

公司从今年5月份才正式开始项目运作，但短短几个月已经落地30个项目，这可能是从200个项目里筛选出来的；还有人员，从4个人不到一年增加到520人，可见日常的繁重工作有多大。

记得一年前蓝绿双城成立大会上宋卫平还不忘提醒：

“创业艰辛，这是一份艰苦卓绝的事业。正所谓南山有鸟，三年不鸣，不鸣则已，一鸣惊人，希望能埋头苦干三年，再回头看今天。”

当然，说的最多的最让大家有感慨的，还是对中国房地产行业下半场的反思。

现代房地产这个行业已经发展了几十年，但是真的粗糙。比如这个行业崇尚和鼓励规模，销售规模、土地筹备规模、结算收入规模、利润规模，从来没

有说有品质排行榜和靠谱开发商排行榜，金融机构的贷款白名单也只根据企业的销售规模来认定，进入前几才给你做开发贷。

政府部门和地产企业合作也一样，你是哪一个企业，全国排名第几，多少规模。正是全社会这样的风气把整个房地产引到以规模为主的无序竞争。

这就造成了房企的精力都在复制和快，很多房子品质很差，业主满意度很低，维权频发。这么多年了连最基础的漏水问题、隔音问题、厨房串烟问题

都没有解决，连基本的吃饭、买东西、健身、理发等基础的生活服务都搞不好。

曹舟南认为如果说中国城市化上半场是以房地产为主体推进的城市化，那么下半场一定会回归到基本的居住属性，就是基础产品品质和基础服务品质，

呼吁所有地产同行都静下心来反思和重构这个行业的价值体系，注重产品品质、服务品质。

具体到实际操盘，曹总表示蓝绿双城的项目从规划设计前端就做出改变。比如和施工总包以及设计单位签订的合同，在条款上都会有后期遇到品质问题

的惩罚条款；在销售端，不希望业主交付的时候连自己的置业顾问都找不到，对他们也要有一个约束，可以增加佣金提成。终极是希望把营销服务、物业服

务和生活服务三合一，形成连贯性，更好地提供连贯性承诺和服务。

还有施工工地，希望工地对业主可以随时开放，而不只是固定的业主开放日，业主买房后可以在保证安全的前提下随时进入工地；在服务端，项目上

都要配置泛会所，最小不能少于1000平米，以保证项目的基本生活空间。而泛会所的运营，会与资产管理作紧密结合，未来希望销售服务、物业服务中的

精英可以延展到今后的资产管理中，形成长续的经营和服务。

曹总还开玩笑说，我们的推广不用太唯美，可以直接直白的说：我们的项目不漏水、我们都是一家人。

他给大家说的最后一句话是：

“如果有一天你们反映，蓝绿双城做得很烂，产品品质、服务品质都很烂，我一定把规模压到最低，个位数。我们这么多人做个位数项目，我们自己带头，

我会精雕细琢，就不信做不好。

这今天既是和你们说的，也是和全体高管说的。”

让我们拭目以待，共同监督！