原创： 许晓蕾  杭州日报房产研究院  

当中国的城市化率突破60%，房地产开发行业势必一改“粗糙”的局面、走入“下半场”。面对投资客出逃、信贷收紧、“限购”持续等因素，开发商要如何才能破局？

近日，成立一周年的蓝绿双城科技集团，以发起组织“首届共建者大会”的形式，向大家讲述对中国房地产下半场的行业思考。

在前绿城中国行政总裁、现蓝绿双城创始人曹舟南看来，未来新房成交量下降在所难免，房子也将重回居住本质。因此，这一年来他对公司发展的思考也是以“自住需求”为核心，塑造了未来社区、TOD2.0、青年创业公寓、新型养老公寓、小微综合体等创新品类，以“共建”为全新的经营模式，联合上下游企业共同打造最适合“居住者”的产品和服务。

先后任职于浙江省财政厅、浙江铁路集团、绿城中国的曹舟南对市场有着很深刻的研究。他直言，这一轮调控不会轻易放松，新房市场的成交量会从去年的14万亿下跌，未来有可能是比如5万亿左右。

曹舟南认为，过去几十年中“真正被居住的房子数量不足50%，超过一半的房子都有着投资投机属性”。或许就是因为资本逐利，“上半场”出现看到了太多的问题：房屋漏水、墙皮脱落、楼板太薄、墙体发霉开裂、物业服务不到位、会所形同虚设……尤其是市场下滑时，“交付即维权”几乎成了常态。

“这些问题其实都是可以避免的，因为我们曾经做到过。”有一次舟山遭遇超强台风，大量楼盘都面临漏水的问题，而曹舟南和他的团队却很骄傲地“一套不漏”。

作为宋卫平的爱徒，曹舟南其实也一直对房产品的质量非常执着。当他看到“房住不炒”的本质是，要让房子回归居住属性、房企也要回归制造业和服务业本质时，他明确表示“对政府调控，我举双手赞成，不然这个行业面前的是万丈深渊”。

曹舟南判断，下半场势必是“自住”的主场，成交量会大幅下滑，但人们对品质和服务的追求却不会停止。所以，他郑重承诺“要把基础质量做到最好”。

所谓“基础质量好”可能就是“房屋不漏水、墙皮不脱落、墙体不开裂”之类的小问题。纵观过去，出现质量问题无外乎两个原因，一个是设计问题，另一个是施工问题。但其中牵涉的各个部门和层层环节却让这个看似简单的问题，又变得有些繁复。

因此，坚决不与“单纯逐利机构”合作的曹舟南，还设计了一套额外的方案来把控品质，即把设计方和施工方都“绑定”到每一套房子中，要求他们共同为质量负责。“合同中就会约定如果出现质量问题，责任方需赔付一半的损失，还有一半我来赔。”另外，他还要把其他公司的“工地开放日”变成常规化，工地长期透明化、可视化，随时接受监督。

说到兴头上，他当场提出了蓝绿双城旗下楼盘的“最大卖点”：“此楼盘不漏水”和“你是我的家人”。前者是对品质的承诺，而后者是对服务的保障。

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首创“共建”模式
彰显对未来信心

创业一年，蓝绿双城交出了一张漂亮的成绩单：品牌价值达到 51 亿元，成功签约项目 30个，规划建筑面积超过 1000万平方米，可售货值超过 800亿元，进驻杭州、深圳、济南、成都、郑州、宁波等 16 个重点城市，同时储备项目超过 300个，并且与数十家大型企事业单位建立了稳定的战略合作关系。

在说出这些数据的时候，略显疲惫的曹舟南的脸上露出了笑容，这不仅仅是因为过去一年的辛苦得到了回报，更是他对未来发展充满信心。

十年前，曹舟南首创轻资产的代建模式。如今，代建业务为绿城中国全年销售业绩的贡献已经超过了三分之一，成为其版图中最重要的一部分。但是，十年过去了，传统代建的一些弊端也逐渐显现。

十年后，曹舟南带领的蓝绿双城首次发布“共建”模式。所谓“共建”，即以“价值创造、利润兜底、售价对赌、超额分成”为基本原则，主要包括小股操盘、融资代建、纯代建、合作开发四种类型。

看上去一字之差，却是从“旱涝保收”变成了“为利润负责”、做不好甚至可能还要倒贴的模式。为此，曹舟南将蓝绿双城的的定位界定在了现代服务企业，而且是用“双开发”（物理开发+数字开发）的理念，通过数字技术来保障和升级物理空间的开发，同时开展数字服务和主张数字生活。

这不仅仅是模式的创新，也是曹舟南基于“下半场”会以自住需求为主进行的判断。

即使成交量萎缩，大家对品质住房的追求依然存在，甚至会比以前更重视品质。也正是这样，将品质视为第一位的曹舟南，才敢“豪赌未来”。在“代建”和

“共建”的一字之差中，不仅蕴含着经营模式的转变，更是曹舟南对自己、对蓝绿双城未来的信心。

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非常想做60万的青年创业公寓

除了坚持走品质之路外，曹舟南还跟宋卫平一样，有很多“理想”需要实现。即便创业之路让他“车开了20万公里也舍不得换、工资入不敷出、请客吃饭从不报销”，他依然惦记着为买不起房的年轻人、缺少尊严的老年人、生活困顿的乡村人做点什么。

其实，蓝绿双城成立之初，曹舟南就公开表示要造总价60万的青年创业公寓。将近一年的时间里，他一直在抽时间跟各地政府洽谈，依然坚持要为在大城市打拼的年轻人找一处能负担得起的安居之所。

“城市要吸纳人才，遇到最大的挑战就是住房问题。现行的长租公寓连基本财务都不能覆盖，不可能长久。所以我非常想做青年创业公寓，选址最好是在地铁首末端，房价能在1万元/平方米-1.2万元/平方米之间，主力户型60平方米，这样首付30%的话，小夫妻工作5年左右的收入可以覆盖按揭。如果是一个20万平方米的园区，住宅做18万平方米，另外2万平方米做成创业空间，里面有餐饮、电影院线、健身系统、幼儿园等等。”

目前，曹舟南已经与上海、宁波等地进行了深入沟通，也与杭州钱江经济开发区等地有过交流。不出意外的话，蓝绿双城首批青年创业公寓就会在这些城市落地开花。