跳出房地产行业的新赛道
Part 1丨壹
当前的房地产行业，面临着四大现状：
一是从城市化到大城市化。当前的几大国家战略，不管是粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协同发展，还是19大城市群，都在提倡大城市的趋势，同时默认了收缩性城市的存在。作为城市化的重要力量，
房地产开发的方向，必然是跟着继续大城市化的脚步，而不是逆流去收缩型城市。
二是战略布局的限制。与大城市化同步的是，一线城市渐趋饱和、三四线城市风险累积，能够进入的安全城市只有大城市化趋势上的部分二线和三线城市，比如杭州、绍兴、宁波等。这几乎已是许多从业者的共识。
它带来的直接后果是：竞争加剧，拿地困难。
▲2019年，国家发改委首次提到“收缩型城市”
首都经贸大学教授吴康利用2007-2016十年数据
从中国660个城市中识别出收缩型城市80个
占比达到了12.1%，图中一个黑点代表一个
三是对房企综合运营能力的要求越来越高。以杭州为例，政府和做地单位，纷纷介入到房地产开发的过程中，甚至成为开发主体。他们一改传统的土地出让制度，开始持有优质土地资源，这是近三年的一大变化。
从出让到持有，要求的不再是单一的住宅开发能力，而是综合运营能力。未来，只会盖住宅的开发商会面临窘境。
四是大市场同质化。当前的房地产调控，几乎已是打明牌：竞地价、限房价，必然会严控成本。在成本接近的情况下，整个市场的产品日渐同质化，产品本身的竞争力趋同。
▲同质化不仅在房地产行业出现，手机也是如此
这四大现状叠加在一起，对于以传统开发思维为主导的开发商来说，就会出现很有尴尬的现象：
能去的地方越来越少，少有的安全的地方对于综合运营的能力要求很高，拿地又很困难，拿到了利润可能很低，控制成本确保利润做出的产品又面临大市场的同质化，竞争压力大……
怎么办？
只有一个办法：跳脱传统的开发思维，去寻找行业的新赛道。
Part 2丨贰
时代真的不同了。
不少开发商最近几年都在改变自身的定位，从开发商变身“服务商”、“运营商”等，就是探索的表现。
只是，许多的开发商探索了许多的业务之后，无奈地感叹：没有一个业务比房产开发赚钱。于是，又无奈回到老路。
思维的窠臼，带来的是尾大不掉。除非真的能够彻底摆脱“只缘身在此山中”的局限，才能够对新的时代需求和行业困境有全新的认知，否则，都只是试探。
欣喜的是，脱胎于蓝城和绿城的蓝绿双城，成为了这个行业的一个新物种。他们真正站在城市、城市化和运营、服务的角度，去思考城市和这个行业的未来，并在读懂趋势的基础上找到了不同于传统地产开发的新赛道。
▲蓝绿双城2020年新品发布会现场
研究了公司的资料，并和蓝绿双城的创始合伙人深度交流之后，我大概读懂了他们背后的逻辑和发展模式。
这个模式，可以抽象为两个词：共建、服务。
共建是基础，它让政府单位、城投公司、地铁集团、资本方和其他拥有土地的企业，都能够成为蓝绿双城的合伙人，能够一定程度上避免目前房地产行业开篇讲到的四大尴尬现状；
服务是核心，它的主脉络，是打通从消费者个体到小区、合伙人以及城市的完整链条，用一以贯之的服务创造持续的价值。
那么，蓝绿双城具体是如何做的呢？
Part 3丨叁
蓝绿双城共建与服务的背后，纵向有三个维度，横向有三个界面，服务有三大内容，这才是建立企业生态和竞争壁垒的关键。
纵向的三个维度，很有意思：
第一个维度，是客户，落脚点是具体的产品。
除了传承宋卫平先生26年品质追求的精神，开发新时代下匹配客户需求的优质产品外，在对于当下客户需求和产品研发的洞察上，蓝绿双城有自己的理解：他们认为，当下的园区生活，传统的底商、会所、
物业营业用房等的利弊都已显现。
这些都是项目沉淀的资产，但大都没有有效盘活，如何在园区会所无法持续运营、社区底商业态复杂、快递和外卖等人群流动性大会给小区带来安全隐患等潜在问题之上，开发更加人性、安全、智慧和健康的
产品，是重点。
所以在产品与客户需求的匹配上，会致力于研究外投内取的快递模式，研究社区内外半开放的会所空间，研究和地铁融合的过渡空间，让园区内部、过渡灰空间和外部空间，有序互补，既解决内部业主的配套，
又弥补因园区住户数量较少无法支撑商业配套的弱势，实现双赢。
▲意向图
为了服务的连贯性，甚至有可能从前期的营销人员中，筛选个别优秀的管理者，组建团队，把社区内部的会所、物业经营用房等资产，有效运营起来，既为业主创造价值，又避免资产的闲置和浪费。
把每个社区的闲置资产和配套盘活，对于自身园区和周边业主而言，也是一种贡献。
这个服务维度的主体，蓝绿双城的服务体系是构建从“营销服务”、“物业服务”到“生活服务”的三大内容。
▲湖印宸山效果图
第二个维度，是企业，是蓝绿双城的“共建生态”，包括政府单位、城投公司、地铁集团、资本方等等，落脚点是具体的项目与合作。
“共建”开发模式，倡导“责任对等、利益共享、风险共担”的合作机制，本质就是提供经营保障承诺的房地产现代服务。
“共建”就是要在投资和开发相分离的行业趋势下，用新的商业模式，解决基础产品和基础服务问题、化解规模增长的矛盾、理顺开发主体的责任和利益关系，构建业主、投资人、事业合伙人“三位一体”
的事业生态。
▲蓝绿双城布局图
通过不同主体的合作嫁接，衍生出了蓝绿双城的“物理开发与数字开发”的双开发模式，以及“城市更新、TOD和产城融合”的三种业务构成，也是横向的三个界面。
在“共建”模式的驱动下，从去年至今，蓝绿双城已实现签约落地项目50余个，在建项目涉及北京、深圳、杭州、广州、南京、济南、郑州、兰州、宁波、舟山、西双版纳等重点城市，预估可售货值超过1200亿。
随着全国布局的展开，蓝绿双城将陆续呈现更多的新品。
▲春和云境效果图
第三个维度，是城市，也就是房地产开发仅仅只是其中一环的城市，是我们赖以居住的家园。
第一个维度，是服务于城市中的个体，服务于具体的客户；第二个维度，是服务于助力城市前行的力量，服务于推动城市进步的企业；第三个维度，则是直接服务于城市。
在蓝绿双城看来，我们的城市依然大有可为。只是，如同汽车、房屋需要养护一样，城市也需要养护。特别是大的城市基建，比如高架、道路、桥梁、隧道、地铁等等大工程，有的以及使用了20年、30年甚至更久，
不但要定期保养，甚至需要做好实时监控和预警，确保安全。
城市安全了，也就是我们的家园安全了。
▲意向图
而目前的中国，除了营造者的售后服务，很少有公司能够全面、系统、职业地介入城市养护和服务。蓝绿双城通过和大量的政府机构、城投公司等沟通，了解到这是一块相对蓝海的市场，从去年开始便已着手准备。
而且，为了更好地服务于城市，蓝绿双城还不断打通服务城市必需的上下游环节，从材料生产等内容入手，为持续服务城市打好基础。
结合客户需求共建优质园区，结合不同的合伙人主体共建优质产品，结合城市现状与城市运营者们一起共建我们的美丽城市，这是蓝绿双城的真正发展逻辑与业务核心。
Part 4丨肆
仿佛悄无声息之间，蓝绿双城的业务版图已经扩展至全国。而在杭州，蓝绿双城已手握七个项目，即将快速进入主流阵营。
除了已经公布案名的“湖印宸山”、“春和云境”，蓝绿双城在杭州还有沈塘桥项目、打铁关项目、云栖小镇三期、玉泉项目和湘湖项目。这七个项目，涵盖了“城市更新、
TOD和产城融合”三大界面，包括了高层、低密和小镇三大产品。
七个项目，构成“春山关桥栖玉湖，七星飞渡映钱塘”的曼妙场景。
▲蓝绿双城杭州七星
有了前面对于蓝绿双城模式与核心逻辑的系统梳理，回头来看七个项目的快速落地，可以说蓝绿双城是用降维打击的方式在做房地产和城市开发，或者是用升维的方式来提升传统的
房产开发，构建个体与社区、社区与城市的生态系统。
它的一切逻辑和思维的原点，始于它站在更高的维度看城市，看合作伙伴，看待客户的需求，以及这个行业。它不是开发商，但它和开发商一样的探索未来的路。
这是一个行业的新赛道，也是蓝绿双城为这个行业打开的一扇新的门。
