蓝绿双城曹舟南：“三道红线”，我研究了三天三夜

2020年11月1日晚，2020蓝绿双城第二届共建者大会举行。

相比去年第一届共建者大会，今年不仅与会人数翻了一翻，更来了不少行业龙头、业界大佬，包括50多家上市公司、20多家世界五

百强企业、30多家中国五百强企业的高管，其中不乏董事长、CEO级人物，还有30余家金融机构和200余家科技产业和供方单位。

 因为，他们极其关注蓝绿双城正在做的事。

 与会者们想知道，在房地产行业的重大变革期，在房地产行业里浸淫了十几年的”老兵“曹舟南、离开绿城另起炉灶成为创业“新兵

”的曹舟南，是如何判断行业未来走势的？在“房住不炒”大背景下，蓝绿双城能超越现有逻辑，创出新的商业模式吗？善于发现行业蓝

海的曹舟南，他的创业公司又发现了哪些新赛道、新蓝海？

 我猜，你也很想知道。

 在共建者大会当日，蓝绿双城创始合伙人、董事长曹舟南用了将近一小时，将这一年的所思所感，开诚布公地细细道来。涌金君略加

整理，形成这篇浙商内部讲话。

“三道红线”，房地产的根本性变革来了

今天晚上，共建者大会到场将有700多位，场外更多。这次大会规格也比较高，参加的上市公司50多家、世界500强20来家、中国

500强也有30来家，都非常关注共建者大会。

 为什么大家很关注？前段时间，关于房地产“三道红线”的文件，业内都在认真研究研判。

今年8月，住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，传达了融资新要求：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于

70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1倍。这被业内称为“三道红线”。

根据“踩线”条数，房企被分为“红橙黄绿”四档，“红档”房企为“三道红线”均踩，“绿档”房企没有踩中任何一条“红线”，

四档房企的年度有息负债增速上限被依次设定为0.5%、10%和15%，“红档”房企将不能新增有息负债。

按照“三道红线”的标准，目前国内房地产市场上几乎所有扩张比较迅速、规模比较大的房企都不同程度地中招，只有部分央企的财

务指标比较健康。有市场传闻表示，监管部门要求“三道红线”试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

“三道红线”对于中国房地产行业来说，是一个根本性的变革！

 中国真正有房地产行业也就30年。

 从1990年到2010年这20年，中国房地产企业的盈利模式，主要是土地红利。好处是中国以最快速度推进了城市化，但也造成产品品

质相对较弱。

 2010年，中国房地产进入到“金融红利时代”，地产金融形成，几乎所有房企都通过负债扩大规模，甚至今天各大房企唯一追求的

就是规模。带来的另外一个结果，就是高周转。

房产品也是产品，建设和品质的形成具有特定要求，但整个行业对渗漏水、烟道串味、墙体发霉等品质问题，花了30年时间都没有解

决。实际上这些问题是可以解决的，但就是因为要高周转、要追求金融红利，这些基本的问题都没有解决。

 未来会怎么样？未来，所有房企只有一条路——就是向管理要效益。

 中国房地产的“管理红利的时代”到来了。

 中国房地产粗放了30年，现在“三道红线”告诉你，再也不能通过举债扩大自己的规模。现在，所有房企都在为自己算账：若干年

以后，我靠什么发展？规模年代过去了，房企要通过自己的利润积累来拿地，我个人判断很多企业最多一年拿到一块两块地，规模大不了。

 所以，“三道红线”已经对行业产生了根本性的变革。

 坦率讲，“三道红线”的到来，我三天三夜基本没睡觉，研究了三天三夜，这与我对未来的研判基本吻合。

 “三道红线”要求房地产企业不能再通过举债扩大规模，要求你回到你的专业上去，回到你的核心竞争力上去，回到精细化管理上

去。

从房企角度看，受到“三道红线”的约束，真得很难受。但是从宏观层面来讲，“三道红线”真得还不错。规模被打掉以后，大家

不得不静下来认真研究创新、研究科技、研究服务，从购房者的需求来考虑。这不是坏事。

当下房地产行业最热的话题，莫过于“三道红线”。“银根”一抽紧，监管层打到了开发商的七寸上。对现在普遍采用高杠杆的房企

来说，就是真正的凛冬来临。

近期，万科董事长郁亮也做了与曹舟南同样的判断：房地产行业的资金红利时代已终结，目前进入了“管理红利阶段”。可见，

“三道红线”下，房地产行业对未来的盈利模式，已经有了一些共识。

所谓“管理红利”，就是说开发商要比内功、比产品、比品质，这是开发商的“正道”。中国经济正转向高质量发展，房地产同样

面临从规模向品质的转型，才能更好地满足人民群众对美好生活的向往。

两大趋势，中国房地产未来这样走

我个人判断，中国房地产的未来，有两大趋势：

 第一，行业集中度进一步提高，资源倾向度进一步聚集。前30的房企，可能有机会继续做行业集中度提高的引领者，规模上也可能

有机会继续往上走。但销售额在几百亿到1000多亿规模的房企，特别是已经上市的房企，进退都不容易。如果规模萎缩，这么多的股票

投资人、债券投资人都盯着，你怎么办？要转型？挺难的。

第二，投资与开发加速分离。依托市场化法则和核心竞争力，各领域头部企业将以“共建互联”模式重新形成新的事业生态。

这次大会为什么能吸引这么多的同行，如万科、中南、德信等？因为大家都在研究未来怎么办。

我们提出来“共建”的商业模式，就是根据这样一个行业发展趋势。除了前30、前20的房企，剩下的房企，我认为有另外一条路

——就是共建。

 “共建互联”是全新的生态模式，以市场化原则和核心竞争力，链接投资端与开发落地端，打通需求、资本与能力、资源，重新构

建房地产价值链，推动从商业模式到分配模式的系统变革，在资本、产业、供方、同行、客户五个层面有序实施，打造头部企业互联的

专业共同体、价值共同体、命运共同体，共同探索迈向未来的事业生态。

共建模式解决了两大问题：第一，从中国房地产粗放型发展过渡到精细化。对于客户而言，买到的房子，品质会大幅度提升；第二，

对中央提出的坚持“房住不炒”，共建模式也会起到促进作用。房地产企业不再简单地为了土地筹备规模、销售规模等无序竞争，而会变

得规律和有序。

不同于代建模式单一的品牌和管理输出，曹舟南认为只有成为股东、能够利润兜底的“共建”才是行业未来。由此，他抛弃了自己

在绿城时期大力倡导的代建模式，甚至说“代建模式已寿终正寝”，而力推共建新模式。

这个模式推出两年时间，曹舟南的团队从4个人扩展为800多人，蓝绿双城进入40多个城市、签约项目63个，其中30多个进入实际

开发阶段。2020年，有15个项目已经形成销售，今年可销售额约100亿，预计能完成70亿左右的销售额。成绩单非常亮眼。由此可见，

共建模式受到了不少合作方的认可。

如果这个新的商业逻辑能走得通、走得远，或将为中国房地产行业，开启一个全新的时代。

生活服务，是当下居住的痛点

在蓝绿双城初步具备的核心竞争力中，SOD（Service-Oriented Development），即“以服务为导向的发展模式”，是其中之一。

 原来地买过来以后，要做到“亩产”最大化。设计上，先排上可销售的住宅，“边角料”上才会安排超市、健身房、水果店、理发店

等。SOD的开发模式不一样。SOD模式以业主入住后的生活为思考出发点，倡导以终为始，先在最重要的公共位置植入超市、餐饮、理发店、

健身房、药店、洗衣店等，把最主要的未来生活场景模拟出来，让最重要的公共区域配套先进去，再排住宅。

现在房子越来越贵，大家都上有老、下有小，买了房子以后一家人要生活在这里，所以基本的生活配套支撑要先做好，然后再做养老、

教育、健康。不可能包罗万象，但是这些产业是有机遇的，也需要情怀和积累的。

在服务方面，我们提出营销服务、物业服务、配套服务的“三合一”服务体系，把配套做成一个非常漂亮的“泛会所”。泛会所里面

有餐饮、有咖啡吧、有会议共享中心、有前置仓等。这些服务，都是当下行业的痛点，我们把他们都集中在主入口。并且，泛会所要向社

区打开，向街区打开。

客户在变化、客户需求也在变化，产品就要不断创新。像杭州的春和云境TOD项目上，连宠物公园我们都做出来了。因为客群的年

龄几乎集中在80后、90初，我和他们聊，他们说你不一定给我建厨房，楼下有个公共厨房就可以了，但必须给我做一个宠物空间。客户

的需求变化确实是非常大。

对于这些新需求，中国的行业管理者，也应该重新梳理行业规范。

空间是要为生活服务的。一个社区好不好，居住者能不能便利地生活，绝对是一项硬指标浙江在未来社区的方案里也明确提出，按照

居民全生活链需求，把社区里复杂的各个系统贯通并有机集成，通过全功能链的对接以及全产业链的支撑，促使社区形成高效集成的生活

服务综合平台。SOD，与我省的未来社区的理念，可谓不谋而合。

新的蓝海：大力布局城市养护

蓝绿双城定义成现代服务业企业，就是做服务的。它有三个业务板块：第一，开发服务；第二，生活服务；第三，就是城市服务。

城市服务的核心是城市养护。城市养护包括地下空间，地铁、地下管廊、水电气，也包括地上的高速公路、高速铁路、市政、公建、

民建等。

我们在临安落地了地铁管片的生产基地，24小时开足马力生产；在海宁，布局了大管径城市管廊PC件项目；我们还在重庆收购了一

个砂石料矿，储备了前端原料。

我很看好这个板块。比如，以前我们做的高层都是干挂石材、玻璃幕墙，使用寿命到了怎么办？中国城市化40年，重建设轻养护。

今后，就要是建养并重，或者是重养护轻建设。

现在我们的目标是，重要的建筑结构中全部植入芯片、通过遥感管理。我坐在杭州办公室，就知道吉隆坡这一面墙上某块玻璃是什么

状态。

业外人士听到这里，顿感脑洞大开。产业链不是延伸，而是直接拐到了别的赛道。

然而，也要看到，在房地产进入管理红利时代后，开发商转型服务商的案例，正在发生。现在房地产只负责盖楼，未来，也可能发展

出全生命周期的房地产服务业务。

浙商善于从问题里觅到了新的机。住宅的养护，好像从来没有开发商去仔细探究过，而曹舟南不仅已经想到这一层面，而且已经开始

积极布局。在中国的后城市化时代，在房地产变成存量市场后，城市服务或将如他所愿，成为一片全新的蓝海。