房地产接下去怎么走，这位杭州大佬做出两个判断，见解深刻！

“三道红线，将彻底改变房地产行业。土地红利时代和金融红利时代都过去了，靠大肆举债扩大规模的老路再也走不下去。”蓝绿双

城掌门人曹舟南如是说。

对房地产行业的未来，曹舟南有两个判断，一是行业集中度将越来越高，二是共建模式的兴起。曹舟南带领蓝绿双城率先进入第二条

赛道，成为共建模式的首倡者。

曹舟南

 三道红线，将彻底改变房地产行业

“三道红线”，即市场上广为流传的房企融资新规，分别是“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%”、“净负债率不得大于

100%”、“现金短债比不小于1”。

根据“踩线”条数，房企被分为“红橙黄绿”四档，“红档”房企为“三道红线”均踩，“绿档”房企没有踩中任何一条“红线”，

四档房企的年度有息负债增速上限被依次设定为0.5%、10%和15%，“红档”房企将不能新增有息负债。

虽然尚未看到正式文件，但从最近一众房地产大佬的表态来看，“三道红线”的实施板上钉钉。

 万科董事局主席郁亮就说：“三道红线表明房地产行业不能再占用过多的金融资源。房地产行业已经从土地红利、金融红利迈向了

管理红利。房地产行业逐步回归为普通行业，真正靠竞争力获取竞争的优势。”

曹舟南有相似的看法。他总结过去三十年的房地产行业发展，前20年是土地红利时代，房子供不应求，有土地就能赚钱，除了少部分

房企，品质和服务大多比较粗糙；过去10年是金融红利时代，房企不断扩大规模，规模越大占用的金融资源越多，高周转成为显著特点，

但同样限制了品质的提升。

曹舟南还认为，过去的发展模式，为了将金融杠杆用到极致，房企还大量占用了供应商的资金，供应商不仅要垫资，承担资金成本，

还面临拖欠风险，很多供应商赚不到钱，提升品质就成为一句空话。

中国经济正转向高质量发展，房地产同样面临规模向品质的转型，才能更好地满足人民群众对美好生活的向往，浙江的未来社区是高

质量发展的代表。

而曹舟南提出共建模式，试图为房地产的高质量发展、精细化发展探索一条全新的路径。“等三道红线正式实施，中小房企的规模很

难再大幅增长，要想发展，要么挂靠在头部房企下面，要么根据自己的专业能力，投身于共建之中。”

共建，实现高质量的发展

在蓝绿双城的理念中，共建，其本质是运用平台化思维和互联模式，重新构建房地产价值链，推动从商业模式到分配模式的系统变革，

打造价值共同体、专业共同体、命运共同体。其形式有资本共建、产业共建、供方共建、同行共建、客户共建等模式。

譬如资本共建。过去，很多房企采用明股实债的方式融资，无形中推高了金融风险。而资本共建，则是让资本真正成为项目股东方，

依靠项目创造价值来获取利润。一些金融机构认可这种模式，甚至直接成为了蓝绿双城的股东。

譬如供方共建。供应商的尾款一般要在项目结束后才能拿到，垫资时间长，资金成本吞噬了利润，房企赚钱而供应商不赚钱，这是行

业的痛点。而共建模式可以将这部分资金作为项目股权，产生收益，让供应商分享更多的利润。供应商能赚到钱，品质自然更容易得到保

证。

在共建模式中，蓝绿双城扮演的角色是挖掘有价值的开发机会，引入共建方，发挥各自的专业能力，实现项目的价值。“共建者共享

利润，客户获得高品质的产品和服务，城市获得高质量发展，实现多赢。”曹舟南说。

相比由委托方承担风险的代建模式，共建模式要求蓝绿双城自己必须是股东之一，荣辱与共。为了表明对共建的信心和决心，蓝绿双

城还提出了“兜底”，即如果没有完成利润指标，蓝绿双城将以自己的操盘费用和跟投收益来进行利润的补贴。

短短两年落地63个项目

“有一些房企老总过来和我商讨未来怎么办，我说，你的核心能力是什么？如果核心能力是投资，过去是靠投资判断和融资能力获得

发展，而非开发能力见长，那么就去做投资；如果核心能力是开发，那么可以参与共建，发挥开发的专长。”曹舟南认为，房地产行业投资和开发分离，让专业的人做专业的事，将成为趋势。

蓝绿双城对于共建的信心，建立在其强大的核心能力之上。

宋卫平是蓝绿双城的创始合伙人，蓝绿双城继承了宋氏产品和服务的品质基因。创始合伙人曹舟南是前任绿城中国行政总裁；创始合

伙人顾建明执掌过蘭园、凤起潮鸣、杭州中心等高端作品以及TOD大盘杨柳郡；同为创始合伙人的余海涛曾任绿城华南区域和西南区域董

事长、总经理。

除了品质，蓝绿双城还有更多的核心能力，如物理开发和数字开发“双开发”能力；TOD开发运营能力；SOD（以服务为导向）的

开发模式；营销服务、物业服务、配套服务的“三合一”服务体系；此外，蓝绿双城拥有国家一级开发资质、甲级设计资质和装配式建筑产业基地。

春和云境生活馆，蓝绿双城SOD理念的落地项目

蓝绿双城的共建模式、开发理念和团队能力，受到了不少合作方的认可。曹舟南告诉记者，创办短短两年时间，蓝绿双城在全国落

地了63个项目，进入了40多个城市，土地储备超1000万㎡，可售货值超1000亿元。其中，已经有30多个项目在建。“明年蓝绿双城的共建项目预计会达到100个。”

蓝绿双城的打铁关站TOD苏荷汇

在杭州，蓝绿双城的TOD项目春和云境今年9月首开，在红盘分流之下，447套房源有3001户报名，中签率仅14.9%。

 曹舟南再三强调，蓝绿双城首倡共建模式，发现了这片蓝海。但共建模式并非专属于蓝绿双城。他相信，未来会有更多的企业进入

共建的赛道，也会诞生更多的共建平台。

当然，由于起步早，蓝绿双城在共建赛道上占了先机。而蓝绿双城的事业合伙人模式，也吸引着更多志同道合的人才加入到合伙人队

伍中。

“共建是个伟大的事业，但价值观必须一致，才能成就事业。”曹舟南说。